Senin, 26 Juli 2021

Untung Rugi Membeli Rumah dari Oper Kredit

Untung Rugi Membeli Rumah dari Oper Kredit

Jakarta, Swamedium.com – Memiliki rumah sendiri adalah idaman semua orang. Tak harus mewah, yang penting bisa memberi kenyamanan dan ketenangan untuk keluarga tinggal. Namun keterbatasan anggaran membuat banyak orang terpaksa tinggal di rumah kontrakan/sewa atau ngekos.

Banner Iklan Swamedium

Padahal ada beberapa alternatif untuk memiliki rumah, salah satunya dengan membeli rumah secara oper kredit (take over) atau memanfaatkan fasilitas pembiayaan KPR FLPP dari bank.

Kedua alternatif memiliki rumah itu sangat menguntungkan sebab harganya bisa terjangkau oleh kantong kita. Namun mekanisme pembelian rumah oper kredit lebih rumit daripada membeli rumah subsidi yang baru sebab menyangkut pengalihan cicilan dari pihak bank. Berikut ini, seperti dikutip rumah,com ada info terkait hal tersebut.

Mekanisme Pembelian Take Over Kredit Rumah

Biasanya, rumah oper kredit dijual dengan banderol miring karena penjualnya sedang membutuhkan uang. Pembelian rumah oper kredit bisa dilakukan dengan tiga cara, pertama melalui pihak bank langsung, melalui notaris atau di bawah tangan.

Proses beli rumah oper kredit di bawah tangan atau tanpa sepengetahuan bank dan notaris dinilai tidak aman. Meski tidak mengeluarkan banyak biaya, karena cukup membubuhkan materai, namun posisi pembeli rumah kurang kuat di mata hukum.

Dengan harga yang relatif terjangkau, pembelian rumah oper kredit juga perlu disertai dengan beberapa pertimbangan. Pahami beberapa hal berikut ini sebelum memutuskan membeli rumah oper kredit.

1. Kondisi bangunan
Sebagai rumah sekunder, Anda perlu memperhatikan kondisi bangunan dengan baik. Cermati dengan detail bagian luar dan dalam rumah. Periksa kondisi dinding, lantai, saluran air, kayu jendela dan pintu, langit-langit, serta sirkulasi udara.

Perhatikan juga faktor lokasi dan posisi rumah. Bisa saja, alasan pemilik mengalihkan cicilan rumahnya adalah karena lokasi atau feng shui yang kurang bagus, rawan banjir, atau prospek yang tidak menguntungkan ke depannya.

2. Cek dokumen
Cek terlebih dahulu dokumen Kredit Pemilikan Rumah (KPR) asli, yang biasanya masih tersimpan di bank yang menyediakan fasilitas KPR kepada pemilik sebelumnya. Teliti juga keabsahan kepemilikan rumah. Apabila Anda menemukan permasalahan (sengketa) maka lebih baik tingggalkan.

3. Membandingkan nilai keuntungan
Hitunglah nilai transaksi (nilai jual rumah, besaran saldo utang pokok, dan sisa cicilan kredit) yang harus dibayar. Periksa pula riwayat pembayaran cicilan pemilik lama, apabila masih ada tunggakan cicilan dan denda keterlambatan.

Setelah itu, bandingkan nilai transaksi dengan nilai jual rumah. Apakah lebih murah atau lebih mahal dari harga yang seharusnya. Anda bisa mengecek harga pasaran rumah disekitar lokasi tersebut berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak dalam struk tagihan PBB.

4. Buat surat pengikatan
Demi menjamin keamanan tranksaksi, Anda perlu membuat Akta Pengikatan Jual-Beli atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan dengan pihak penjual. Selain itu penjual rumah sebelumnya juga harus membuat surat kuasa untuk melunasi sisa angsuran dan kuasa untuk mengambil sertifikat.

Penjual membuat surat pemberitahuan kepada bank perihal peralihan hak atas tanah dan bangunan. Isi surat tersebut merangkum pernyataan: meski angsuran dan sertifikat masih atas nama penjual, tetapi karena haknya sudah beralih (kepada Anda sebagai pembeli).

Dengan demikian penjual tidak berhak lagi untuk melunasi dan mengambil sertifikat asli yang terkait bank.

5. Libatkan tiga saksi
Berbeda dengan proses akad jual beli rumah pada umumnya, proses resmi take over kredit rumah harus melibatkan pihak bank pemberi kredit. Jadi, sebaiknya proses oper kredit dilakukan di hadapan pemilik rumah, bank, dan notaris.

Untuk melakukan oper kredit, dokumen yang perlu dipersiapkan penjual dan pembeli antara lain:
1. Fotokopi Perjanjian Kredit
2. Fotokopi Sertifikat dengan stempel bank
3. Fotokopi IMB
4. Fotokopi PBB yang sudah dibayar
5. Fotokopi bukti pembayaran angsuran
6. Asli buku tabungan bernomor rekening untuk pembayaran angsuran
7. Data penjual dan pembeli, seperti KTP, Kartu Keluarga, Buku nikah, NPWP, slip gaji terakhir, surat keterangan kerja, surat keterangan penghasilan, foto kopi mutasi keuangan tiga bulan terakhir dari rekening.

Untung-rugi Membeli Take Over Kredit Rumah
Pembelian rumah secara kredit KPR mempermudah masyarakat untuk memiliki tempat tinggal. Meski demikian, jika tidak cermat dalam mengelola keuangan selama masa kredit, tidak sedikit debitur yang mengalami gagal bayar atau kredit macet.

Ketika pemilik rumah memutuskan untuk menjual rumah secara oper kredit, maka hal tersebut membuka kesempatan orang lain untuk memiliki rumah dengan banderol harga miring. Namun, apakah pembelian take over kredit rumah selalu menguntungkan? Simak beberapa pertimbangan berikut ini.

Keuntungan Membeli Rumah Oper Kredit
• Rumah siap huni
Take over kredit rumah biasanya dilakukan setelah KPR berjalan beberapa tahun, yang artinya rumah juga sudah jadi dan sudah ditempati beberapa tahun. Selain rumah yang sudah terbentuk dengan sempurna, lingkungan sekitar juga pastinya sudah terbentuk.

Hal ini tentu sangat berbeda dengan rumah baru dari developer yang terkadang harus menunggu beberapa waktu untuk proses pembangunannya.
• Nilai rumah lebih tinggi, namun dibanderol miring
Take over KPR umumnya terjadi karena pemilik lama yang sedang membutuhkan uang atau ingin berpindah domisili. Sehingga perhitungan uang tunai yang diminta pemilik lama di awal biasanya hanya sebesar jumlah cicilan yang sudah dibayar ditambah uang muka.

Sementara itu, nilai rumah di lokasi yang bagus pastinya akan berkembang sejalan dengan waktu. Itu artinya Anda akan membeli rumah dengan nilai kredit beberapa tahun yang lalu, namun dengan nilai properti yang lebih tinggi saat ini.

Kendati demikian, ada baiknya menganalisa pasar di lokasi rumah tersebut terlebih dahulu untuk memastikan besar/kecil perkembangan nilai rumah.
• Besar cicilan yang lebih rendah
Nilai rumah beberapa tahun lalu pastinya berbeda dengan nilai rumah saat ini. Dimana harga rumah beberapa tahun lalu akan lebih murah dan bunganya juga tidak sebesar saat ini. Jadi, cicilan yang Anda bayarkan pastinya lebih rendah, dibandingkan dengan besarnya cicilan apabila mengajukan KPR saat ini.

Kerugian Membeli Rumah Oper Kredit
• Proses lebih rumit dan biaya alih kredit besar
Proses take over kredit melalui bank resmi akan menjadi lebih rumit daripada proses KPR dari developer rumah baru. Biasanya prosesnya juga akan memakan waktu lebih lama. Meski begitu, pihak bank akan membantu prosesnya hingga selesai.

Setelah itu, biaya untuk pemindahan ke debitur baru biasanya juga cukup besar disesuaikan dengan prosedur sesuai kebijaksanaan dari Bank.
• Biaya renovasi
Karena rumah yang di take over bukanlah rumah baru, maka bisa jadi terdapat kerusakan yang harus diperbaiki. Hitunglah perkiraan biaya renovasi yang diperlukan sebelumnya, pastikan tidak membebani Anda sebagai pembeli.
• Resiko jaminan surat-surat
Apabila Anda mengajukan oper kredit diluar Bank, maka Anda beresiko mengangsur cicilan ke Bank atas nama pemilik lama, begitu juga dengan surat-suratnya. Semua proses balik nama baru akan dilakukan begitu cicilan selesai (dimana surat harus diambil pemilik lama terlebih dahulu).

Sudah ada beberapa kasus dimana pemilik lama menghilang dan proses pengambilan sertifikat di bank menjadi sangat sulit karena harus diambil langsung oleh nama pemilik lama.

Memanfaatkan Fasilitas KPR BTN Subsidi
Sebagai salah satu dari empat bank BUMN di Indonesia, BTN atau bank tabungan Negara sudah berdiri sejak tahun 1897 atau sebelum kemerdekaan Indonesia. BTN merupakan lembaga perbankan pertama yang ditunjuk pemerintah untuk menyalurkan KPR bagi golongan masyarakat menengah ke bawah.

KPR BTN Sejahtera FLPP menjadi buruan banyak orang yang hendak mencari rumah murah atau rumah subsidi. Produk ini merupakan fasilitas kredit yang bekerjasama dengan Kementerian Perumahan Rakyat untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

Tentunya, KPR rumah BTN murah ini diperuntukkan untuk masyarakat yang belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah. Jika ingin mengajukan KPR BTN murah ini, pastikan Anda memiliki penghasilan pokok maksimal Rp4 juta untuk Rumah Sejahtera Tapak dan Rp7 juta untuk Rumah Sejahtera Susun.

Karena ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, maka bunga yang ditawarkan pun tetap 5%. Di samping itu, Anda hanya perlu membayar uang muka mulai dari 1% saja. Cicilan rumah BTN murah ini bisa diselesaikan maksimal 20 tahun dengan plafon mulai Rp25 juta sampai dengan Rp350 juta. Pastikan kelengkapan persyaratan dan dokumen untuk kelancaran KPR sampai lunas.

Keuntungan Membeli Rumah Oper Kredit
• Rumah siap huni
Take over kredit rumah biasanya dilakukan setelah KPR berjalan beberapa tahun, yang artinya rumah juga sudah jadi dan sudah ditempati beberapa tahun. Selain rumah yang sudah terbentuk dengan sempurna, lingkungan sekitar juga pastinya sudah terbentuk.
Hal ini tentu sangat berbeda dengan rumah baru dari developer yang terkadang harus menunggu beberapa waktu untuk proses pembangunannya.

• Nilai rumah lebih tinggi, namun dibanderol miring
Take over KPR umumnya terjadi karena pemilik lama yang sedang membutuhkan uang atau ingin berpindah domisili. Sehingga perhitungan uang tunai yang diminta pemilik lama di awal biasanya hanya sebesar jumlah cicilan yang sudah dibayar ditambah uang muka.

Sementara itu, nilai rumah di lokasi yang bagus pastinya akan berkembang sejalan dengan waktu. Itu artinya Anda akan membeli rumah dengan nilai kredit beberapa tahun yang lalu, namun dengan nilai properti yang lebih tinggi saat ini.

Kendati demikian, ada baiknya menganalisa pasar di lokasi rumah tersebut terlebih dahulu untuk memastikan besar/kecil perkembangan nilai rumah.
• Besar cicilan yang lebih rendah
Nilai rumah beberapa tahun lalu pastinya berbeda dengan nilai rumah saat ini. Dimana harga rumah beberapa tahun lalu akan lebih murah dan bunganya juga tidak sebesar saat ini. Jadi, cicilan yang Anda bayarkan pastinya lebih rendah, dibandingkan dengan besarnya cicilan apabila mengajukan KPR saat ini.
Kerugian Membeli Rumah Oper Kredit

• Proses lebih rumit dan biaya alih kredit besar
Proses take over kredit melalui bank resmi akan menjadi lebih rumit daripada proses KPR dari developer rumah baru. Biasanya prosesnya juga akan memakan waktu lebih lama. Meski begitu, pihak bank akan membantu prosesnya hingga selesai.

Setelah itu, biaya untuk pemindahan ke debitur baru biasanya juga cukup besar disesuaikan dengan prosedur sesuai kebijaksanaan dari Bank.

• Biaya renovasi
Karena rumah yang di take over bukanlah rumah baru, maka bisa jadi terdapat kerusakan yang harus diperbaiki. Hitunglah perkiraan biaya renovasi yang diperlukan sebelumnya, pastikan tidak membebani Anda sebagai pembeli.

• Resiko jaminan surat-surat
Apabila Anda mengajukan oper kredit diluar Bank, maka Anda beresiko mengangsur cicilan ke Bank atas nama pemilik lama, begitu juga dengan surat-suratnya. Semua proses balik nama baru akan dilakukan begitu cicilan selesai (dimana surat harus diambil pemilik lama terlebih dahulu).

Sudah ada beberapa kasus dimana pemilik lama menghilang dan proses pengambilan sertifikat di bank menjadi sangat sulit karena harus diambil langsung oleh nama pemilik lama.

Mempertimbangkan risiko tersebut, sebaiknya proses oper kredit dilakukan melalui proses di bank agar tidak terjadi masalah di kemudian hari. (*/maida)

Banner Iklan Swamedium

Related posts

1 Comment

Leave a Reply

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan.

Fakta Berita